מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית

מה בין פחת לבין חוק הפטור על השכרת דירת מגורים בעקבות התובענה הייצוגית בעניין רשף חן 23.07.2024
במסגרת תובענה ייצוגית (ת"צ 42666-01-20) שהוגשה על ידי עו"ד רשף חן נגד רשות המסים לבית המשפט המחוזי בתל אביב, העוסקת במתח הקיים בין ניכוי או אי ניכוי הפחת מהכנסות שכר דירה של דירת מגורים המשמשת להשקעה לבין ניכוי הפחת בשעת מכירת הדירה לעניין חישוב מס השבח, נקבע כי עליה להשיב מס שנגבה על ידה שלא כדין במשך שנים מבעלי דירות להשקעה שהשכירו אותן בפטור ממס.
 

על ניכוי מס תשומות בעסקת פינוי - בינוי בעקבות פסק הדין בעניין נווה גד ועל האפשרות לדרוש החזר מס תשומות רטרואקטיבי 10.12.2023
ברשומון זה נסקור את פסק הדין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בעניין נווה גד - בניין ופתוח בע"מ (ע"מ 53560-11-21), אשר עסק, בין היתר, בסוגית ניכוי מס התשומות בגין תשלום שכר טרחת עורך הדין מטעם הדיירים ששולם על ידי היזם בפרויקט מסוג פינוי בינוי. רשות המסים קבעה בהחלטת מיסוי משנת 2018 כי היזם אינו רשאי לנכות את מס התשומות במקרה זה. בית המשפט דחה באופן תקדימי את עמדת רשות המסים וקיבל בסוגיה זו את הערעור. משמעות הדברים היא כי יזמים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי לא זו בלבד שרשאים לנכות את מס התשומות בגין שכר הטרחה של עורך דין הדיירים, אלא יכולים אף לדרוש את ניכוי מס התשומות גם בגין שנים עברו, ככל שבית המשפט העליון, אם יידרש לסוגיה, לא יקבל את עמדת מנהל מע"מ ורשות המסים.
 

חוק ההתייעלות הכלכלית, הרפורמה במיסוי התחדשות עירונית 25.07.2023
המצגת אשר הועברה על ידי עו"ד דנה הלר, שותפה במשרדנו, מפרטת את השלכות תיקון 100 לחוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג-1963 שנכלל במסגרת חוק ההסדרים האחרון, על הסדר המס וההטבות הניתנות לצדדים בעסקאות התחדשות עירונית תמ"א 38, פינוי בינוי ותוכניות חיזוק הקבועים בפרק חמישי 4 וחמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין, תוך מתן דגש על ההטבות החדשות לאוכלוסית הקשישים בתמ"א 38, מיסוי יזם ממשיך וסוגיות פרקטיות נוספות.
 

מורה נבוכים לחוק ההתייעלות הכלכלית התשפ"ג - 2023 – פרק המיסים 05.06.2023
המצגת מפרטת ומסבירה לגבי התיקונים החשובים שנעשו לאחרונה במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית, שנכנס לתוקף ביום 1 ביוני 2023, בפקודת מס הכנסה (ניכוי דמי שכירות, בעל עסק זעיר), חוק מיסוי מקרקעין ובפרט התחדשות עירונית ובחוק מע"מ (הקצאת מספרי חשבוניות).
 

​היבטי המס הכרוכים בעסקת ייזום עצמי של תמ"א 38 בעקבות פסק הדין בעניין קלדרון (ו"ע 15379-04-19) 15.05.2023
על מנת לתמרץ בעלי זכויות להתקשר עם יזמים בפרויקטים מסוג  תמ"א 38  מעניק פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג- 1963, פטור ממס שבח לבעלי זכויות המתקשרים בעסקאות התחדשות עירונית. במסגרת רשומון זה נסקור את הוראות הפטור אשר מובאות במסגרת החוק לרבות הוראת ביצוע 10/09 על רקע פרשנות ועדת הערר בעניין קלדרון ובפרט לעניין פטור המס הניתן בגין "הוצאות כרוכות", אשר משולמות על ידי היזם לטובת בעלי הזכויות.
 

בין מס הכנסה למיסוי מקרקעין - "עסקת אקראי" האקדמיה הארצית לעורכי דין 30.05.2022
המצגת אשר הועברה על ידי עו"ד (רו"ח) מאורי עמפלי ממשרדנו במסגרת האקדמיה הארצית לעורכי דין מפרטת לגבי הסוגיות החשובות במיסוי עסקת אקראי במקרקעין (מהי "עסקת אקראי" לאור המבחנים שפותחו בפסיקה להבחנה בין פעילות עסקית לבין פעילות הונית? כיצד היא ממוסה? ומהם יחסי הגומלין בעניינה בין חוק מיסוי מקרקעין לבין פקודת מס הכנסה (פסק דין חזן ע"א 9412/03)?) וסוקרת את הפסיקה החדשה בנושא בעניין אמסיס (ע"מ 58535), בובליל (ע"מ 30850-07-18), בניזרי (ע"מ 58172-01-16) ועיון (ע"מ 46744-02-18) כולל ההתייחסות החשובה של בית המשפט ליישום הוראות סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין באותו עניין.
 

היבטים משפטיים ומיסויים בטיפול באוכלוסיית הגיל השלישי בהתחדשות עירונית 01.02.2022
המצגת אשר הועברה באתר "מרכז הנדל"ן" סוקרת את הטבות המס הייחודיות אשר עומדות לטובת הגיל השלישי בעיקר בפרויקטים של פינוי בינוי על רקע החקיקה של השנים האחרונות וחוזר מיסוי מקרקעין 1/2021.
 

עדכוני מיסוי בעסקאות קומבינציה 23.11.2021​
המצגת אשר הוצגה על ידי עו"ד (רו"ח) מאורי עמפלי ממשרדנו בכנס פסגת הנדל"ן 2021 שנערך במלון דייוויד אינטרקונטיננטל, תל אביב, עוסקת בעיקרים במיסוי עסקאות קומבינציה לאור פסק הדין בעניין יקותיאלי (ע"א 6672/19) וביישום קביעות בית המשפט העליון על עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי.​
​

מס רכישה - סקירה מקיפה 27.07.2021
המצגת הועברה על ידי עו"ד (רו"ח) מאורי עמפלי ממשרדנו וכוללת סקירת היבטים פרקטיים, משפטיים וחישוביים של סוגיות הקשורות במס רכישה לרבות  דחיית תקופות ומועדים לדיווח בשל משבר הקורונה, דירת מגורים לצרכי מס רכישה, קבוצות רכישה, תושבים חוזרים ועולים חדשים, חזקת התא המשפחתי לאחר פסק הדין בעניין בלנק, איגודי מקרקעין ועוד.
 

היבטי מס במכירה של דירות מגורים 15.07.2021
המצגת אשר הועברה על ידי עו"ד דנה הלר ממשרדנו וכוללת סקירה מקיפה של היבטי המס והפטורים במכירת דירות מגורים, ההגדרות הרלוונטיות בחוק מיסוי מקרקעין וכן של התנאים והפרמטרים על פיהם נבחנית הזכאות לפטור למוכר דירת מגורים מזכה בהתאם להוראות חלק חמישי 1 לחוק.
 

היבטי מס של פינוי בינוי ותמ"א 38  15.07.2021
המצגת הועברה על ידי עו"ד (רו"ח) מאורי עמפלי בכנס לשכת עורכי הדין וכללה הסבר מקיף ומפורט ליזמים וקבלנים העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית בנוגע להיבטי המס (מס שבח, מס רכישה ומע"מ) החלים עליהם במסגרת הפרויקטים השונים של פינוי בינוי ותמ"א 38 חיזוק והריסה ובניה.
 

חוק מיסוי מקרקעין – פרק הפטורים 29.12.2020
המצגת הועברה על ידי עו"ד (רו"ח) מאורי עמפלי במסגרת השתלמות לימודי תעודה מקוונת בנושא חוק מיסוי מקרקעין של לשכת רואי חשבון וכוללת הסבר לגבי סוגי הפטורים בחוק מיסוי מקרקעין לרבות ביחס למתנות לקרובים, הפקעות, פטור למוסד ציבורי, טופס 50 ודחיית תשלום המס באמצעות סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין.
 

הליכי שומה השגה וערר בחוק מיסוי מקרקעין 21.12.2020
המצגת אשר הועברה על ידי עו"ד דנה הלר ממשרדנו סוקרת את ההליכים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין להגשת שומה עצמית, הגשת השגה, תיקון שומה והגשת ערר, במידת הצורך, לרבות טיפים מהפסיקה ומהפרקטיקה שנצברה במשרדנו.
 

הזדמניות מס ומלכודות מס בחוק מיסוי מקרקעין 19.05.2020
מצגת שהועברה על ידי עו"ד (רו"ח) מאורי עמפלי במסגרת וובינר שעסק ב"הזדמנויות ומלכודות מס שונות בחוק מיסוי מקרקעין". המצגת כוללת סקירה של הוראות החוק והפסיקה הרלוונטית ביחס להגדרות "דירת מגורים" לעניין מס שבח ומס רכישה, סקירת פסיקה עדכנית בכל הנוגע לנאמנות נסתרת בעסקאות נדל"ן והשלכותיה על הפטור הקבוע בחוק בהעברה מנאמן לנהנה, הוראות החוק לעניין ביטול עסקאות נדל"ן ופרשנותם על ידי רשות המיסים וביה"מ וסוגיות התושבות בהקשר של חוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה.
 

הרהורים על הצהרות המס המיותרות שנדרשות על ידי מיסוי מקרקעין לעניין תושבות יחיד בעת רכישה ומכירה של דירת מגורים 26.03.2020
חוק מיסוי מקרקעין מתנה קבלת הטבה בדמות מס רכישה בשיעור מופחת בעת רכישת דירת מגורים יחידה או בפטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים מזכה בכך שהיחיד תושב ישראל לצרכי מס. לשון החוק אינה דורשת כי עושה הפעולה יהיה תושב ישראל בכל שנת המס אלא במועד ביצוע הפעולה. ואולם, בטפסי הדיווח למיסוי מקרקעין (מש"ח) רשות המסים אינה מסתפקת בשאלה אם בעת ביצוע העסקה היחיד הוא תושב ישראל לצרכי מס אלא דורשת בליל של הצהרות מאת עושה הפעולה שבינם לבין דרישות החוק בעת ביצוע העסקה אין דבר. על כך ברשימה זו.
 

"דירה, מחסן או גראז" לצרכי חוק מיסוי מקרקעין: הרהורים נוספים בעקבות פסקי הדין בעניין גיא ושטיין 04.12.2019
נשאלת השאלה אם נכס ששימש למגורים במשך שנים רבות נחשב לדירת מגורים לצרכי סעיף 1 לחוק, אם מבחינה תכנונית השימוש בו אינו מותר למגורים? כך למשל האם מחסן ששימש שנים ארוכות למגורים יכול להימכר כדירת מגורים מזכה ולהקנות למוכר את הטבות המס השמורות לדירה כאמור? בשאלה זו עסקה לאחרונה פעמיים אותה ועדת ערר, בהפרש של כשלושה חודשים, בעניין גיא ובעניין שטיין. פסיקותיה היו שונות.
 

על הגלוי והנסתר בנאמנות נסתרת לצרכי מיסוי מקרקעין 02.10.2019
נושא מעניין וחשוב בתחום מיסוי המקרקעין הוא נאמנות נסתרת, כלומר מצב בו המוכר לא יודע את זהותו האמיתית של הרוכש. הדעות חלוקות בשאלה האם נאמנות כזו חוסה תחת הסדר הנאמנויות בחוק מיסוי מקרקעין ומאפשרת העברה של הזכות במקרקעין מהנאמן לנהנה ללא חבות במס או שמא מדובר על עסקה כפולה במסגרתה רוכש הנאמן את הזכות במקרקעין בעצמו ומעבירה בעסקה חייבת נוספת לנהנה. בשולי הדברים נאזכר גם בקצרה את פסיקתה התקדימית של ועדת הערר בעניין גליס אשר קבעה לאחרונה כי ככלל לא יחול מס על העברה של זכות במקרקעין לנאמן. על כך ברשימה זו.
 

איגודי מקרקעין וחברות בית 17.07.2019
המצגת ליוותה את הרצאתו של עו"ד שי ארז בנושא איגודי מקרקעין וחברות בית. ההרצאה כללה ניתוח של הגדרת "איגוד מקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין וההיסטוריה שלה; היבטי המס של פעולה באיגוד מקרקעין; התנאים לקיומה של "חברת בית" בפקודת מס הכנסה והיבטי המס של היותה חברה שקופה. כמו כן כללה ההרצאה התייחסות לחפיפה שבין שני הסדרי המס הללו, אשר היא קיימת אך בהחלט אינה מלאה.
 

מורה נבוכים לגבי הטבות מס על בניין להשכרה למגורים 04.06.2019
בניית בניין למגורים והשכרת הדירות בבניין מזכות את בעליו של הבניין להטבות במס הכנסה ובמע"מ. אלא, שהטבות המס מותנות בתנאים רבים, אשר רק חלקם מוזכרים בהוראות החוק. ברשימה זו נפרט את ההטבות ואת התנאים לקבלתן וכן נסקור סוגיות פרקטיות הקשורות להטבות אלו בעיקר בתחום המע"מ.
 

היבטים פרקטיים של מיסוי דירות מגורים לאור פסיקת ועדות הערר 20.12.2018
ברשימה זו אנו דנים בשני פסקי דין חדשים בהם ועדות הערר קיבלו את פרשנות העוררים לצרכי חוק מיסוי מקרקעין. בעניין מנו  (ו"ע 20028-12-14) נקבע שיש לפרש את המונח "דירת מגורים" לצרכי מס שבח באופן תכליתי כך שהוענק פטור ממס שבח למוכרים על אף מצבו הרעוע של הבית הנמכר. בעניין בלנק (ו"ע 18027-10-16) נקבע כי מגורים משותפים בדירה אינם סותרים את ההפרדה הרכושית ואת שייכותה של הדירה לאחד מבני הזוג בלבד.
 

סעיפים 3(ט), 3(י), 3(ט1) לפקודת מס הכנסה 07.11.2018
המצגת עוסקת ומפרטת בעניין מיסוי הכנסות רעיוניות, משיכת כספי החברה ע"י בעל מניות מהותי, שימוש בנכסי החברה ע"י בעל מניות מהותי ויישום הוראת השעה ביחס להעברת דירה בבעלות חברה לבעל המניות המהותי, אשר מסתיימת בסוף חודש דצמבר 2018.
 

תשלומי איזון בין בני זוג שמתגרשים – ההוצאה הנעלמת 25.10.2018
ברשימה זו אנו דנים בזכות במקרקעין שהועברה אגב גירושין תמורת תשלום איזון, ומבקרים את עמדת רשות המיסים שלא להתיר בניכוי את תשלום האיזון, כאשר בן הזוג שקיבל את הזכות מוכר אותה. לדעתנו, התרתו בניכוי של תשלום האיזון מתבקשת ואף מתחייבת לאור תכלית חוק מיסוי מקרקעין להטיל מס על הרווח הכלכלי האמיתי שנבע לנישום.
 

מיסוי מקרקעין – רענון, חידושים ותכנוני מס 05.09.2018
מצגת אשר שימשה להרצאה של עו"ד שי ארז בנושא "מיסוי מקרקעין – רענון, חידושים ותכנוני מס". ההרצאה כללה סקירה של עדכונים מהעת האחרונה של חקיקה, פסיקה והחלטות מיסוי בסוגיות שונות של מיסוי מקרקעין, ובהם אישורי מס לרישום זכויות בטאבו, מיסוי דירות מגורים, מיסוי עסקאות תמ"א 38, חישוב מס שבח, מיסוי קבוצות רכישה ומיסוי איגודי מקרקעין.
 

יד שניה מחוכר – על הטלת מס בעת חידוש חכירה 22.07.2018
רשומון זה דן בפסק הדין בעניין אירפורט סיטי (ו"ע 19416-10-15), ובשאלה האם וכיצד יש להטיל מס רכישה על חוכר המממש אופציה לחידוש חכירה על רקע פסק הדין של בית המשפט העליון בעניין עיריית תל אביב.
 

על ודאות ואי ודאות בניכוי היטל השבחה לצרכי מס שבח והארכת מועדים לתיקון שומה בעקבות פסיקה חדשה במיסוי מקרקעין 09.06.2017
ברשימה זו נסקור מספר פסקי דין בתחום מיסוי מקרקעין, אשר עסקו באי התרה בניכוי של היטל השבחה לצרכי חישוב מס השבח וביחסי הגומלין בין סעיף 85 לסעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין לעניין הארכת התקופה לתיקון שומה וחובת ההגינות של רשות המסים.
 

סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין כבבואה לאי וודאות היוצרת באחריתה עסקאות רוויות מס 12.07.2012
סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין ופרשנות בית המשפט העליון מערימים קושי רב על צדדים המבקשים לבטל עסקה במקרקעין. בכך תעסוק רשימה זו.